Apartament, podwyższony standard, segment popularny – czym się charakteryzują?

,

Zdjęcie artykułu Apartament, podwyższony standard, segment popularny – czym się charakteryzują?
Definiowanie standardu nieruchomości rodzi czasem problemy i nieporozumienia. Dotyczy to zwłaszcza segmentu luksusowego i zwłaszcza w Polsce, gdzie rynek apartamentów z prawdziwego zdarzenia jest ciągle jeszcze bardzo młody i na etapie rozwoju. Problem w tym, że pojęcie takie jak apartament nie ma z góry określonej definicji...

Tak więc – niestety często – deweloperzy nadużywają określeń nieuprawnionych, by dodać swoim nieruchomościom prestiżu i przy okazji – uzasadnić wysoką cenę. Prawdziwy „wysyp” najróżniejszych „apartamentów” cechował lata 2006 – 2008, czyli okres górki cenowej, gdy mieszkania drożały jak na drożdżach, koniunktura była rozpędzona a branża deweloperska przeżywała okres dynamicznego rozwoju. Wtedy to najróżniejsze mieszkania nazywano szumnie apartamentami. Skutek był taki, że jak nadszedł kryzys, który uderzył w rynek nieruchomości, wiele projektów umiejscawianych w sferze luksusu, albo w ogóle nie zostało zrealizowanych, albo ostatecznie musiało być przecenionych. Okazywało się wtedy, że rynek inaczej wycenia wartość tychże apartamentów i bynajmniej nie dostrzega w nich owych symptomów luksusu, uzasadniających wysoką cenę.

Problem jednak funkcjonuje nadal. Jak już powiedzieliśmy na początku: nie ma żadnych z góry określonych definicji – czym jest apartament. Powinno go charakteryzować coś więcej, niż tylko wysoka cena. Zazwyczaj więc po prostu przytacza się w tym kontekście zestaw pożądanych cech, które ma mieć taka nieruchomość, jednak zawsze jest to typologia nieostra. Tak też postąpimy tym razem – spróbujemy scharakteryzować poszczególne segmenty rynku mieszkaniowego, a więc: segment popularny, podwyższony standard i apartamenty.

Segment popularny

Najkrócej rzecz ujmując są to mieszkania po prostu tanie, spełniające możliwości finansowe tzw. zwykłego Kowalskiego. W polskich warunkach zazwyczaj utożsamia się je z programem Mieszkanie dla Młodych, zresztą słusznie. Deweloperzy realizują najtańsze budownictwo najczęściej właśnie pod wymogi cenowe programu. Czym się charakteryzuje? „Zwykłe” mieszkania nie cechują się żadną szczególną lokalizacją, wręcz przeciwnie – umiejscowienie takich projektów często jest dalekie od dobrego. Osiedla w MDM powstają niejednokrotnie w oddalonych dzielnicach, na peryferiach miast. Zdarza się, że cierpią na braki infrastrukturalne: drogowe, dostępu do urzędów, szkół, sklepów itp. Oczywiście tak być nie musi – wiele zależy od dewelopera.

Jeśli chodzi o wykończenie takiej nieruchomości: zazwyczaj spotykamy standard deweloperski, a więc w lokalu zamontowane są drzwi zewnętrzne i okna razem z wewnętrznymi parapetami, rozprowadzone są wszystkie instalacje, zamontowane grzejniki lub ogrzewanie podłogowe, ściany są przygotowane do pomalowania lub pomalowane jednokrotnie na biało; posadzki przygotowane są do położenia podłóg. O wykończeniu budynku na zewnątrz, jego otoczenia oraz części wspólnych decyduje czynnik ekonomiczny, więc nie ma się co spodziewać materiałów wysokiej jakości. Zabudowa osiedli w segmencie popularnym jest powtarzalna. Budynki cechuje ten sam wygląd. Często osiedla są dosyć ciasne, bowiem deweloperzy chcą „upchać” jak najwięcej mieszkań na ograniczonej przestrzeni. Stąd też wielkość mieszkań, jest zazwyczaj przeciętna jak na polskie warunki (50 – 60 mkw.). Rzadko w tanim budownictwie spotyka się mieszkania duże – powyżej 70 mkw. Często natomiast są one rozplanowane tak, by zaoszczędzić – np. z aranżacją aneksu kuchennego. Nie ma mowy o powierzchniach dodatkowych typu garderoba. Wysokość sufitów nie przekracza zwykle 250 – 260 cm.

By jednak nie wskazywać na same wady, należy również wspomnieć o tym, że w ciągu ostatnich lat segment popularny znacznie się podciągnął pod kątem oferowanych udogodnień. To co jeszcze 10 lat temu było uważane za podwyższony standard, dziś zeszło pod strzechy. W budynkach są windy, każde mieszkanie już raczej ma balkon, na parterach zdarzają się ogródki. Ponadto często osiedla są wyposażone w monitoring, parking podziemny itp. Przykład z Wrocławia – jedna z ofert  spełniających wymogi cenowe MDM, ze stawkami od 5150 zł/mkw. - na peryferyjnym osiedlu Swojczyce – osiedle jest wyposażone w takie udogodnienia jak: recepcja, winda, monitoring, plac zabaw, pomieszczenie rekreacyjne, teren ogrodzony, ochrona całodobowa. Jak więc widzimy – segment popularny segmentowi popularnemu nierówny. W ostateczności wszystko zależy od dewelopera...

Podwyższony standard

Oprócz wyższej ceny, zazwyczaj wykluczającej z możliwości ubiegania się o dopłatę w MDM, powinna go wyróżniać lepsza jakość wykonania i lepsza lokalizacja. Mówiąc o lokalizacji nie mamy na myśli położenia centralnego, w naprawdę prestiżowych dzielnicach (choć na pewno bliżej centrum), ale atrakcyjniejsze najbliższe otoczenie, bez problemów typowych dla budownictwa popularnego. Chodzi więc o dostępność podstawowej infrastruktury (drogi, placówki medyczne, szkoły, sklepy itp.), ale również np. terenów rekreacyjnych, zielonych.

Jeśli chodzi o same mieszkania – te zazwyczaj mają o kilkadziesiąt procent większą powierzchnię, przy tej samej liczbie pokoi, częściej cechuje je podwyższony sufit i obecność dodatkowych pomieszczeń użytkowych – takich jak np. garderoba. Częściej też w ofertach deweloperskich spotyka się opcję wykończenia pod klucz. Klient ma  większą możliwość wpływania na projekt i rozkład pomieszczeń w swoim mieszkaniu. Oczywiście lepsza jest jakość wykończenia i mieszkań i części wspólnych. Pojawiają się materiały naturalne – kamień, drewniana stolarka okienna itp. Mieszkania są standardowo wyposażone w balkony, na wyższych kondygnacjach – w tarasy. Standardem jest monitoring, ochrona, winda z poziomu parkingu podziemnego, zdarza się recepcja. W budynku zdarzają się pomieszczenia dodatkowe – np. sauna, ogród zimowy itp. Ogólnie większa dbałość powinna cechować takie realizacje, jeśli chodzi o najbliższe otoczenie obiektu. Powinno być ono zaaranżowane pod okiem architekta krajobrazu. Nie może zabraknąć oczywiście miejsca na plac zabaw, przestrzeń np. pod grill itp.

Apartamenty

W potocznym przekonaniu apartament to po prostu mieszkanie bardzo wygodne, a więc przede wszystkim duże. I taki powinien być on w istocie. Przez apartamenty rozumiemy mieszkania o powierzchni przynajmniej 90 – 100 mkw. (niestety często niespełniany jest ten warunek), standardem powinny być wysokie sufity, duże tarasy/balkony i pomieszczenia dodatkowe – np. pokój do pracy/gabinet, garderoba, kilka łazienek itp. To nie jedyne cechy apartamentów. Dlatego czasem spotyka się dodatkowe rozróżnienie: na apartamenty „zwykłe”, czyli po prostu gustownie i drogo wykończone wygodne, duże mieszkania i apartamenty naprawdę luksusowe. Te drugie powinna cechować unikalność inwestycji pod każdym względem. Z założenia więc będzie ich niewiele. Mowa o obiektach w naprawdę świetnych, niepowtarzalnych i od razu rozpoznawalnych lokalizacjach  - centra/starówki dużych miast, wieżowce, w sąsiedztwie obiektów zabytkowych, w najbardziej topowych lokalizacjach turystycznych (w Polsce np. Sopot, Zakopane), z pięknym widokiem na szczyty górskie, bądź z tarasem otwartym na taflę morza czy jeziora.

Unikalna lokalizacja powiązana jest z architekturą projektu – powinna być ona wyjątkowa, wyróżniająca i rozpoznawalna na danym obszarze – oczywiście wykonana z wysokiej jakości materiałów: drewno wysokiej klasy, marmur, kamień, ceramika itp. Nie może zabraknąć upiększających detali – np. rzeźby czy obrazy znanych twórców, ornamentyka na klatkach schodowych, wykończenie lamp. Obiekty muszą zapewniać łatwy dostęp do światła dziennego, ale też dzięki użyciu odpowiedniego szkła tłumić hałas z zewnątrz. Mieszkania apartamentów luksusowych opcjonalnie wyposażone są w elementy inteligentnego budynku. W obiekcie nie może zabraknąć reprezentacyjnego hallu, recepcji, dodatkowych pomieszczeń z przeznaczeniem na bar, siłownię, SPA, kręgielnię, saunę itp. Luksus przejawia się też w szeregu usług dostępnych dla mieszkańców. Mowa o consierge, housekeeping itp.

Ile zapłacimy za luksus z naprawdę górnej półki? Mowa o cenach przekraczających 15 tys. zł za metr kwadratowy. Swego czasu niektóre apartamenty Złotej 44 w Warszawie były wyceniane nawet na 65 tys. zł/ mkw. Na podstawie ofert RynekPierwotny.pl możemy jednak powiedzieć, że przeciętne ceny apartamentów luksusowych w wiodących miastach, takich jak Warszawa, Wrocław czy Kraków kształtują się na poziomie około 20 tys. zł/ mkw.

Słowa kluczowe

stan do wykończenia definicja, stan deweloperski co to znaczy, czym się różni apartament od mieszkania, definicja apartament, luksusowe mieszkania na sprzedaż, ceny luksusowych aparatów, ceny apartamentów Warszawa, inwestycje mieszkaniowe, mieszkania warszawa rynek pierwotny gotowe, zwykłe mieszkanie, apartament definicja