Deweloperzy: nowe przepisy o obrocie ziemią wciąż nieostre

,

Zdjęcie artykułu Deweloperzy: nowe przepisy o obrocie ziemią wciąż nieostre
Od 30 kwietnia obowiązują nowe zasady obrotu ziemią rolną. W konsultacjach nad projektem ustawy głos zabrali deweloperzy, ale przyjęte przepisy nie uwzględniają postulatów skierowanych przez nich w styczniu do resortu rolnictwa. Polski Związek Firm Deweloperskich alarmuje: przepisy wciąż niosą ryzyko zahamowania budownictwa mieszkaniowego.

Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw wprowadza zakaz sprzedaży państwowych gruntów rolnych przez 5 lat (od wejścia w życie ustawy) oraz ustala zasady obrotu ziemią rolną pozostającą w prywatnych rękach. Przewiduje wyłączenie z 5-letniego zakazu sprzedaży gruntów z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa działek o powierzchni do 2 ha oraz m.in. przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub w decyzji o warunkach zabudowy).

Postulaty deweloperów bez echa

Polski Związek Firm Deweloperskich w swoim stanowisku, które trafiło do Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi w styczniu, proponował wyłączyć spod zakazu sprzedaży nieruchomości rolne, które znajdują się w granicach administracyjnych miast. Ten postulat nie został jednak uwzględniony. Jak wynika z komentarza PZFD, na początku istniały uzasadnione obawy, że za nieruchomość rolną będą uznane wszystkie grunty, które nie zostały objęte planami miejscowymi. Dopiero senacka poprawka poluzowała przepisy i umożliwiła obrót działkami o powierzchni mniejszej niż 30 arów. Deweloperzy wciąż mają jednak wątpliwości dotyczące interpretacji przepisów regulujących obrót ziemią.

- Jedynie około 30% powierzchni Polski to nieruchomości z uchwalonym planem miejscowym - czytamy w komentarzu PZFD. - Automatycznie pozostała część kraju, nieobjęta tymi aktami planistycznymi, może być uznana za grunt rolny. Do tych obszarów, jeśli powierzchnia znajdujących się na nich gruntów wynosi co najmniej 3000 m2, zastosowanie będą mieć wszystkie przepisy nowej ustawy, w tym prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych, czy możliwość nabycia ziemi rolnej tylko przez rolnika indywidualnego.

Jak ocenia Konrad Płochocki, dyrektor PZFD, nowe przepisy są nieostre i istnieje ryzyko zahamowania budownictwa mieszkaniowego.

- W świetle nowej ustawy działką rolną może być praktycznie każdy grunt, o powierzchni nie mniejszej niż 0,3 ha, na którym można coś uprawiać. Żeby zobrazować sytuację: jeśli za 25 lat okaże się, że na działce w centrum Krakowa, która nie jest teraz objęta planem zagospodarowania, była możliwość posadzenia marchewki albo ziemniaków, jej nowy właściciel będzie musiał ją zwrócić pierwotnemu. W takiej sytuacji żaden inwestor nie zaryzykuje kupna działki przed uchwaleniem planu – zauważa Konrad Płochocki.

Zatem tylko plan miejscowy daje pewną gwarancję, że inwestycja ulokowana jest zgodnie z prawem, czyli na gruncie, który może być przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe.

Nowa rzeczywistość

Od 1 maja deweloperzy działają w nowych warunkach prawnych, które istotnie wpłyną na planowanie inwestycji, możliwość rozpoczynania nowych przedsięwzięć oraz kalkulacje opłacalności inwestycji. Przed zakupem gruntu rolnego, nieruchomość musi być objęta planem miejscowym. PZFD podaje, że uchwalenie nowego planu trwa średnio trzy lata. Taki okres oczekiwania to dla inwestorów nie tylko czas, ale również duże koszty, które znajdą swoje odzwierciedlenie w cenach mieszkań. Senacka poprawka, która umożliwia obrót działkami rolnymi o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, poprawiła sytuację niektórych firm, ale – zdaniem PZFD – wzrost cen mieszkań jest wciąż prawdopodobny i może się zawierać w przedziale 1-3%.

Słowa kluczowe

przepisy o ziemi rolnej nieostre, od miesiąca obowiązują nowe zasady obrotu ziemią rolną, ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, deweloperzy wciąż mają jednak wątpliwości dotyczące interpretacji przepisów regulujących obrót ziemią, prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych