Deweloperzy prześcignęli obywateli. Budują więcej niż „zwykli Kowalscy”

,

Zdjęcie artykułu Deweloperzy prześcignęli obywateli. Budują więcej niż „zwykli Kowalscy”
Rynek pierwotny mieszkań chyba nigdy nie był tak rozpędzony jak obecnie. Firmy deweloperskie, najwidoczniej skuszone bardzo dobrą sprzedażą, uznały że przed nimi jeszcze całe lata świetnej koniunktury. Nowe inwestycje wyrastają jak na drożdżach. Co ciekawe – obecnie to deweloperzy budują więcej niż inwestorzy indywidualni. Dotychczas było odwrotnie.

W 2016 roku na polskim rynku przybyło ponad 163 tysiące nowych mieszkań. To wynik lepszy o 10,6 proc. od tego z roku 2015. Na ogólną liczbę mieszkań w największym stopniu wpływają inwestorzy indywidualni i deweloperzy.

Do tej pory było tak, że to „przeciętni Kowalscy”, stawiający sobie domy, przodowali w statystykach GUS. Ale w zeszłym roku ta prawidłowość się zmieniła. Inwestorzy indywidualni oddali ponad 78 tysięcy mieszkań, deweloperzy byli „lepsi” o nieco ponad 1000 lokali mieszkalnych. Jeśli jednak porównać dynamikę budownictwa u obu rodzajów inwestorów, okaże się, że na „ostrej fali” są firmy deweloperskie. Wyniki budownictwa obywateli były o 2,1 proc. gorsze niż w 2015 roku, natomiast firmy deweloperskie w porównaniu do tego okresu zwiększyły swoją podaż aż o 26,8 proc.

W minionym roku firmy uzyskały pozwolenia na budowę ponad 106 tys. nowych mieszkań – to wynik o blisko 10 proc. wyższy niż rok wcześniej, wyższy również o niecałe 8 tys. od pozwoleń i zgłoszeń ze strony inwestorów indywidualnych.

Także dane tegoroczne wskazują, że deweloperzy nie zamierzają opuszczać frontu robót. Dane dotyczące podaży z pierwszego kwartału 2017r. są lepsze w każdej z kategorii. O niecałe 10 proc. wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem w porównaniu do analogicznego okresu roku wcześniejszego, aż o ponad 40 proc. wzrosła liczba mieszkań których budowę rozpoczęto! W I kw. 2017 deweloperzy ruszyli z budową ponad 23 tys. nowych lokali mieszkalnych. Jeśli chodzi o liczbę mieszkań, na których budowę uzyskano pozwolenie – ta zwiększyła się w stosunku do I kw. 2016 o bagatela... 54,8 proc!

Nadpodaż niestraszna?

Co to wszystko oznacza, a szczególnie – co oznacza dla klientów rynku mieszkaniowego? Jak już wspomnieliśmy – wszystko wskazuje na to, że firmy deweloperskie optymistycznie patrzą w przyszłość. Najwidoczniej inwestorzy nie boją się osłabienia popytu, a tym samym ryzyka nadpodaży.

Od kilku lat deweloperzy pobijają kolejne rekordy sprzedażowe. Szacuje się, że w zeszłym roku na głównych rynkach nabywców znalazło około 60 tysięcy mieszkań. To wynik lepszy o ponad 20 proc. niż rok wcześniej, kiedy sprzedaż również była rekordowa.

Co napędza tak dobrą koniunkturę?

Wśród czynników, które mają największe znaczenie wymienia się przede wszystkim niskie stopy procentowe, wysoką rentowność najmu, a więc opłacalność inwestycji w mieszkania w porównaniu do innych produktów finansowych (np. lokat czy obligacji). Istotnym czynnikiem był program MDM. Mieszkanie dla Młodych jest już praktycznie na ukończeniu.

Wg ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich (za IV kw. 2016), kredyty preferencyjne, czyli udzielone z dopłatą MDM, stanowiły 14,0% liczby i 11,4% wartości wszystkich nowych umów podpisanych w latach 2014 – 2016. To spory odsetek, co pokazuje stosunkowo duży wpływ MDM na rynek mieszkań. Deweloperzy najwidoczniej nie obawiają się jednak końca programu.

Nie straszny mieszkaniówce jest też wzrost wkładu własnego kredytów. Teoretycznie powinien on wynosić obecnie 20 proc. wartości nieruchomości. Tak jednak jest tylko w teorii, bowiem KNF dopuszcza niższy wkład, pod warunkiem dodatkowych zabezpieczeń – przede wszystkim ubezpieczenia niskiego wkładu. I większość z banków z tego korzysta. Nie ma problemu ze znalezieniem oferty z wkładem na poziomie 10 proc.

Opłacalny wynajem i zakupy za gotówkę

Do czynników napędzających rynek mieszkań należy z pewnością dobra koniunktura na rynku najmu. Szacuje się, że w wiodących miastach, takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań – roczne stopy zwrotu z najmu kształtują się na poziomie około 5 proc.

Takie wyniki działają na inwestorów. Jak napisano w ostatnim raporcie NBP (za IV kw. 2016) „Inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal jest krótkookresowo opłacalna Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania, rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu”.

Symulacja dochodów z najmu daje znacznie lepsze wyniki niż w przypadku innych form inwestowania, co pokazuje poniższy wykres ze wspomnianego raportu banku centralnego.

Wykr 1. Opłacalność wynajmu mieszkania wobec depozytów GD, kredytów mieszkaniowych, 10 – letnich obligacji skarbowych oraz stopy kapitalizacji nieruchomości komercyjnych

 

Dobre zyski z najmu sprzyjają inwestycyjnemu zakupowi mieszkań. Warto zaznaczyć, że  popyt na mieszkania na wynajem generują obecnie również duże grupy obcokrajowców – głównie Ukraińców – którzy pracują w Polsce.

Zakupy pod wynajem, wiążą się z kolejnym zaobserwowanym zjawiskiem, a mianowicie rosnący udział transakcji za gotówkę. W IV kw. 2016 wartość takich umów na rynku pierwotnym w głównych miastach, wg NBP wynosiła ponad 3,6 mld zł, co stanowi 65 proc. całości wartości transakcji w analizowanym okresie. W ciągu 4 lat ujętych w zestawieniu, jest to drugi najlepszy wynik (po III kw. 2016 – gdy odsetek zakupów gotówkowych wynosił 66 proc.) Porównanie kwotowe wskazuje, że od IV kw. 2012 wartość zakupów za gotówkę wzrosła z 1,6 mld zł, a więc o ponad 100 proc.

Równie dobre dane dotyczą dostępności kredytu i siły nabywczej Polaków na rynku mieszkaniowym, co oczywiście także przekłada się na rozpędzoną koniunkturę. Pod względem możliwości zakupowych z przeciętnej pensji, poprawa jest gigantyczna – w porównaniu do sytuacji sprzed 10 lat – aż o ponad 70 proc!

Wg danych Narodowego Banku Polskiego w 2007 roku „statystyczny Kowalski” mógł ze swojej wypłaty pozwolić sobie na 0,49 metra kwadratowego nieruchomości. Obecnie jest to 0,84 mkw., a na niektórych rynkach ze średniej pensji można już kupić metr kwadratowy „własnego M”.

Ważniejsze dane to oczywiście możliwości finansowania kredytem. Tu również jest bardzo dobrze. Przy niskich stopach procentowych i rosnących zarobkach, nasza zdolność kredytowa również rośnie. Obrazuje to poniższy wykres ze wspomnianego raportu, a mianowicie szacunek dostępnego kredytu mieszkaniowego. Jest to miara, która pokazuje maksymalny możliwy do wzięcia kredyt na lokalnym rynku, przy założeniu, że po spłacie raty, dochód kredytobiorcy, który mu zostanie na utrzymanie się, będzie wynosił nie mniej niż minimalne wynagrodzenie.

Wykres 2  Szacunek dostępnego kredytu mieszkaniowego

Jak widzimy, na każdym z lokalnych rynków, szacunkowy dostępny kredyt znacznie wzrósł. W Warszawie, po spełnieniu wcześniej wspomnianych warunków, można wziąć około 450 tys. zł, co przy średnich cenach na poziomie ok. 7,5 tys./mkw. pozwala kupić mieszkanie o powierzchni 56 mkw.

Inflacja zgubi koniunkturę?

Można stwierdzić, że przed polskim rynkiem mieszkaniowym „złote lata”, jednak obraz nie do końca jest doskonały. Dane gospodarcze są świetne. Ostatnie wyniki PKB za I kw. 2017 wskazują, że polska gospodarka rozwija się w tempie 4 proc. Jednak również bardzo szybko rośnie inflacja, a wraz z nią rośnie obawa, że skończy się czas rekordowo niskich stóp procentowych (podstawowa stopa NBP na poziomie 1,5 proc.). Niewykluczone, że Rada Polityki Pieniężnej podejmie decyzję o wzroście stóp jeszcze w tym roku. Gdyby tak się stało i doszłoby do serii podwyżek stóp, oczywiście będzie to przekładało się negatywnie na zdolność kredytową Polaków oraz opłacalność inwestycji pod wynajem, finansowanej kredytem.

Czy tak się stanie – zobaczymy. Na razie też ciężko wyrokować, jak będą się zachowywać ceny mieszkań. Jeśli utrzyma się bardzo wysoki popyt, to przy dużej podaży, która go zrównoważy, nie należy się spodziewać jednak istotnych wzrostów lub spadków cen.

Słowa kluczowe

rynek pierwotny mieszkań w Polsce, baza danych deweloperów, deweloperzy mieszkaniowi, deweloper budowlany, rynek najmu w Polsce, czynniki napędzające rynek mieszkań, rynku nieruchomości w Polsce, mieszkania z dopłatą MDM, główni nabywcy na rynku pierwotnym, kto kupuje mieszkania, rynek nieruchomości w Polsce, raport z rynku nieruchomości,