Ile kosztuje polski segment Premium?

,

Zdjęcie artykułu Ile kosztuje polski segment Premium?
Tzw. segment Premium, czyli rynek apartamentów w Polsce, obejmuje dwa rodzaje inwestycji. Są to nieruchomości na zamkniętych, strzeżonych osiedlach, położonych w enklawach blisko terenów zielonych i rekreacyjnych, jednocześnie pozostając w bardzo dobrej, centralnej lokalizacji, albo (zdecydowanie rzadziej) mieszkania w wieżowcach. Te ostatnie dotyczą zaledwie kliku miast Polski.

Zanim odpowiemy na pytanie jakie są ceny takich nieruchomości, kilka słów należy poświęcić na uściślenie pojęcia apartament. Przede wszystkim chodzi o mieszkanie wygodne, co oznacza - duże. Przyjmuje się, że musi mieć ono co najmniej 80 – 90 mkw. Druga sprawa to lokalizacja – musi być wyjątkowa, centralna, wyróżniająca się prestiżem, estetyką i wygodą. Apartament wyróżnia oczywiście standard, a więc użycie drogich, naturalnych materiałów – wysokiej jakości drewna, marmuru, kamienia itp. To samo dotyczy części wspólnych – muszą być odpowiednio duże i wykończone. Ponadto właściciel powinien mieć możliwość skorzystania z dodatkowych atrakcji i usług. W budynku powinna być więc recepcja i obsługa (concierge), ale także pomieszczenia przeznaczone do rozrywki, relaksu, czy sportu - sauna, siłownia, basen, klub bilardowy itp.

Apartamenty po polsku

Eksperci rynku dóbr luksusowych (Sotheby’s) przyjmują, że ceny prawdziwych apartamentów zaczynają się od przynajmniej milion dolarów.  U nas odchodzi się od tej cezury cenowej, bo wyeliminowałaby ona z tego segmentu spory odsetek nieruchomości.

W Polsce około 4 - 6 proc. mieszkań z rynku pierwotnego można zakwalifikować jako spełniające wymogi segmentu Premium. Polskie apartamenty są najczęściej sprzedawane w tzw. stanie deweloperskim, czyli do  samodzielnego wykończenia. W pełni wykończone jest tylko około 5 proc. mieszkań. Opcja „pod klucz” dotyczy zazwyczaj nieruchomości w wieżowcach mieszkalnych.

Czym wyróżnia się polski apartament? Standardem jest monitoring, który posiada 95 proc. inwestycji. W recepcję wyposażonych jest 74 proc. nieruchomości. Klimatyzację ma blisko połowa (48 proc.), ochronę 31 proc. 24 proc. inwestycji oferuje swoim mieszkańcom salon fitness, 21 proc. saunę, a 17 proc. basen. Usługi concierge ma 13 proc. luksusowych mieszkań, wybudowanych w naszym kraju po 2009 roku (wg raportu REAS i KPMG pt. „Rynek luksusowych nieruchomości w Polsce”, czerwiec 2015r.).

Z przynajmniej milionem w kieszeni

By myśleć o życiu w luksusie w polskich warunkach – czy to na osiedlu apartamentowym, czy w którymś z wieżowców, trzeba dysponować średnio przynajmniej milionem złotych. Górną granicę cenową ciężko określić. W 2014 roku 700 – metrowy apartament w inwestycji Angel Wawel w Krakowie wystawiono na sprzedaż w cenie wywoławczej 20 mln zł.  Daje to stawkę w wysokości ponad 28 tysięcy za metr, co wcale nie jest wynikiem rekordowym, bowiem w warszawskim „Żaglu Libeskinda”, czyli Złotej 44, ceny najdroższych apartamentów sięgały nawet 65 tysięcy/ mkw.

Największy i najdroższy rynek nieruchomości luksusowych w naszym kraju to oczywiście Warszawa, gdzie średnia cen wg REAS wynosi nieco ponad 16 tysięcy złotych/ mkw., natomiast najwyższe pojawiające się oferty sięgają ponad 60 tysięcy. Na dalszych miejscach plasują się Kraków i Wrocław – ze średnimi stawkami około 13 tysięcy, później jest Gdańsk (około 12 tys.), natomiast najtańsze apartamenty, spośród wiodących miast,  są w Poznaniu (średnio 8836 zł/ mkw.).  

Wykres 1. Na podstawie danych z raportu REAS i KPMG.

Jednak nie za każdą cenę

Polski rynek nieruchomości luksusowych goni ten z Zachodu. Na razie jednak różni go wiele - oprócz liczby i cen apartamentów także m.in. liczba bogaczy i ich zwyczaje zakupowe. Na tle Zachodu pod względem zamożności wypadamy słabo. Liczbę tzw. HNWI (ang. high net worth individuals), czyli osób dysponujących aktywami płynnymi wynoszącymi co najmniej 1 mln dolarów, szacuje się w na 47 tys. (KPMG). Dla porównania w bankrutującej, maleńkiej Grecji jest ich 90 tysięcy, w Niemczech blisko 2 mln, a we Francji 2,5 mln. W 2014 roku na pojedynczego Polaka przypadał majątek wart około 22 tys. dolarów, podczas gdy średnia unijna to 153 tys. dolarów. Pod względem zamożności Polacy mogą się porównywać do takich krajów jak Słowacja, Węgry czy Chorwacja. Jesteśmy  nieco bogatsi od Bułgarów, Rumunów czy Łotyszy.

Być może fakt, że pozostajemy krajem „na dorobku” sprawia, że luksus w Polsce nie znajdzie klientów za każdą cenę. Pokazał to przykład bodaj najbardziej znanej inwestycji apartamentowej w Polsce, czyli wspomnianej wcześniej Złotej 44.  Pierwotny inwestor, firma Orco, prawdopodobnie rozczarowany sprzedażą, próbował na rodzimych bogaczy zadziałać drażniąc ich poczucie snobizmu i podwyższając ceny nawet do 65 tysięcy za metr. Chodziło o zastosowanie tzw. paradoksu Velbana, czyli celowego przeszacowania nieruchomości i wywindowania stawek, by dodać inwestycji rozgłosu i skłonić do kupna klientów podejmujących decyzje pod wpływem mody, czy snobizmu. Ten, być może skuteczny zabieg w warunkach Londynu, Nowego Jorku czy Moskwy, zupełnie nie chwycił w Warszawie. Polscy bogacze nie kupują więc na ślepo, nie zaspokajają swojej megalomanii, a rynek luksusu ma swoje granice. Nowy inwestor Złotej 44 decydując się kontynuować projekt zaproponował już wyraźnie niższe i bardziej realistyczne ceny apartamentów. 

Słowa kluczowe

apartamenty w Polsce, polski rynek apartamentowy, ile kosztują apartamenty w Polsce, czy Polaków stać na apartamenty, czym charakteryzują się apartamenty w Polsce