Nowe kontra używane: mieszkania z rynku pierwotnego kupowane chętniej

,

Zdjęcie artykułu Nowe kontra używane: mieszkania z rynku pierwotnego kupowane chętniej
Pośrednicy szacują, że ponad połowa transakcji na polskim rynku nieruchomości dotyczy rynku pierwotnego. Mieszkania używane są tańsze, ale stosunkowo niewiele osób jest zainteresowanych zakupem nieruchomości z rynku wtórnego. Dlaczego? Jak dobra koniunktura na rynku pierwotnym wpłynie na rynek mieszkaniowy w przyszłości?

Polska Federacja Rynku Nieruchomości podaje, że tylko co czwarte mieszkanie w 2015 roku sprzedawane na rynku nieruchomości pochodziło ze starych zasobów. - Często mieszkania te są wygodne, a w podobnych zamieszkują miliony Polaków. Ponad 80% mieszkań na rynku wtórnym może stanowić przedmiot obrotu i ma w większości dobrą lokalizację. Popyt konsumpcyjny jest nadal duży, stąd zastanawiające jest pogłębiające się zjawisko regresu na rynku wtórnym – zauważa Zbigniew Prawelski, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Dysproporcje dochodowe pogłębiają kryzys

Jak zauważa specjalista, rynek ten od kilku lat przeżywa kryzys, mimo coraz większej różnicy cen mieszkań nowych i używanych. Znaczne różnice między cenami transakcyjnymi a ofertowymi na rynku wtórnym okazują się niewystarczającą zachętą. Silniejsze są inne czynniki zniechęcające kupujących: mniejszy wybór, wysokie koszty utrzymania i przepaść technologiczna.

- To sprawia, że większość klientów preferuje mieszkania nowe, choć droższe. Nie bez znaczenia jest również stan budynków mieszkalnych oraz dotychczasowe wsparcie ze strony państwa tylko rynku pierwotnego – wylicza Zbigniew Prawelski. Jest jeszcze jeden czynnik. Pogłębia się rozwarstwienie dochodowe społeczeństwa i wzrasta również grono tych, których nie stać na zakup nieruchomości, nawet najtańszych.

- To właśnie obserwujemy na rynku wtórnym. Często osoby pozbawione perspektyw i pomocy państwa nie są w stanie, ani przygotować swoich nieruchomości do sprzedaży, ani nie posiadają zdolności finansowej do zakupu nawet małego mieszkania do remontu. Nie stać ich na korzystanie z doradztwa, co przejawia się często niedostosowaniem oferty do realiów rynku – uściśla ekspert PFRN.

Niewielki okresowy wzrost sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego dotyczy tylko niektórych rejonów kraju i mieszkań metrażowo małych. Rynek wtórny wyraźnie przegrywa rywalizację z rynkiem pierwotnym. - Wzrasta zamożność społeczeństwa i ilość transakcji z udziałem obcokrajowców. Wzrasta ilość transakcji za gotówkę bez udziału kredytu. Wiele transakcji finansowanych jest przez naszych rodaków ze środków zarobionych za granicą. Na rynku pierwotnym transakcji dokonują w większości ludzie młodzi, odwrotnie jest na rynku wtórnym – dodaje Zbigniew Prawelski.

Rynek pierwotny: wysoki popyt, ceny stabilne

Branża deweloperska ma za sobą wyjątkowo udany rok. Sprzedaż nowych mieszkań w największych polskich miastach wzrosła o ponad 28% w porównaniu z ostatnim kwartałem 2014 roku, ale ceny utrzymują się na stabilnym poziomie. Rok 2016 jest zdaniem analityków REAS obarczony sporą niepewnością, ale można przypuszczać, że sprzedaż nowych mieszkań będzie nadal dobra.

Wysoka podaż nowych mieszkań, w odpowiedzi na zapotrzebowanie rynku, rodzi jednak konsekwencje dla całego rynku mieszkaniowego na przyszłość. Za kilka, kilkanaście lat mieszkania nabywane dziś jako nowe zasilą rynek wtórny. Część z nich, z różnych przyczyn, stanie się przedmiotem obrotu. Jak to wpłynie na rynek nieruchomości?

- Znaczna część mieszkań kupowanych na rynku pierwotnym to zakupy inwestycyjne – mówi Katarzyna Kuniewicz z Działu Badań i Analiz Rynku. - Alternatywą dla zakupu nowego mieszkania będzie w przyszłości nie tylko rynek wtórny, ale również rynek najmu, bo przecież obecne zakupy inwestycyjne są zakupami, które w niedalekiej przyszłości zasilą rynek najmu. Co więcej, to właśnie rozwój rynku najmu będzie pierwszym zauważalnym efektem rosnącego stabilnie od kilku lat popytu na rynku pierwotnym. Właściciele nieruchomości na wynajem nie będą oczekiwali szczególnych zysków, bo alternatywą dla zysku z najmu są nisko opłacalne lokaty, dlatego w najbliższym czasie będziemy obserwować wzrost dostępności i atrakcyjności ofert najmu zarówno pod względem lokalizacji jak i standardu.

Zdaniem ekspertki, coraz większe znaczenie będzie miała rosnąca dostępność najmu instytucjonalnego. Przyczyni się do tego zarówno działalność Funduszu Mieszkań na Wynajem jak i innych funduszy komercyjnych działające na polskim rynku. To wpłynie na dalszą zmianę postrzegania sposobów zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez Polaków. Alternatywą dla zakupu, na rynku pierwotnym i wtórnym będzie bezpieczny najem, szczególnie w dużych miastach, gdzie koncentrują się zakupy inwestycyjne osób fizycznych i funduszy.

- Spowolnienie na rynku wtórnym jest również przejściowe. W dalszej kolejności obecna dobra koniunktura na rynku pierwotnym podniesie temperaturę na rynku wtórnym, na który trafi część tych mieszkań, które obecnie są przedmiotem zakupów od deweloperów. Będzie to w dużej mierze zależało od tego, czy osoby, które nabyły mieszkanie w tych ostatnich latach, będą skłonne je sprzedać i czy będzie je stać na zmianę posiadanego mieszkania na większe bądź lepiej zlokalizowane – dodaje Katarzyna Kuniewicz. Stymulująco na rynek wtórny będzie działał w dalszym ciągu program Mieszkanie dla Młodych. Szczególnie w mniejszych miastach, gdzie oferta z rynku wtórnego jest mniej atrakcyjna i kupujący mają często mniejszy wybór.

Słowa kluczowe

Rynek pierwotny vs rynek wtórny w 2015 roku, większość klientów preferuje mieszkania nowe, choć droższe, rozwarstwienie dochodowe społeczeństwa, wzrasta również grono osób planujących zakup nieruchomości, Mieszkanie dla Młodych cieszy się dużą popularnością, branża deweloperska ma za sobą wyjątkowo udany rok