Rekordowa podaż mieszkań od deweloperów. Czy będzie taniej?

,

Zdjęcie artykułu Rekordowa podaż mieszkań od deweloperów. Czy będzie taniej?
Firmy deweloperskie w zeszłym roku pobiły rekord w liczbie oddanych mieszkań. Na rynek trafiło ponad 78 tysięcy lokali. Tak wysokiej podaży jeszcze nie było. Inwestorzy od kilku lat korzystają z hossy w mieszkaniówce. Nieruchomości sprzedają się bardzo dobrze, jednak nad rynkiem zaczynają pojawiać się też ciemniejsze chmury. Niewykluczone, że nowe mieszkania zaczną tanieć.

Wg danych Głównego Urzędu Statystycznego w okresie od stycznia do grudnia 2016 deweloperzy oddali ponad 78 tysięcy mieszkań. Stanowi to wynik aż o  25,7 proc. wyższy od wyniku z 2015 roku, który również był rekordowy i wyższy o 5,7 proc. w porównaniu do roku wcześniejszego. Firmy korzystają z rozpędzonej koniunktury. Nie ma się co dziwić, że budują na potęgę, skoro mieszkania świetnie się sprzedają. Wg szacunków w zeszłym roku w największych miastach Polski (Warszawa, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Kraków, Łódź) nabywców znalazło ponad 60 tysięcy lokali. Hossa na rynku mieszkaniowym trwa od ponad dwóch lat. Nieruchomości idą jak ciepłe bułeczki dzięki kilku czynnikom: 1) przede wszystkim historycznie niskim stopom procentowym, czyli niskiemu oprocentowaniu kredytów, 2) dobrej koniunkturze i wysokim stopom zwrotu na rynku najmu, znacznie wyższym od oprocentowania takich produktów jak lokaty bankowe czy obligacje, 3) czy wreszcie programowi Mieszkanie dla Młodych. Z raportu Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich za III kw. 2016 wynika, że od początku funkcjonowania programu (od stycznia 2014) banki udzielił kredytów z dopłatą MDM o wartości ponad 12 mld zł, co stanowi 12 proc. udział w całej akcji kredytowej jeśli chodzi o wartość i blisko 15 proc. jeśli chodzi o liczbę udzielonych kredytów. Te dane pokazują wyraźny wpływ państwowego programu na rynek kredytowy i mieszkaniowy.

Nie bez znaczenia jest również wzrost zarobków i siły nabywczej Polaków. Obecnie przeciętny Kowalski ze swojej miesięcznej pensji może kupić 0,86 mkw. mieszkania. Choć pozornie nie wydaje się to wiele, to jednak wartość ta sukcesywnie rośnie. W ciągu 10 lat – od 2007 roku zwiększyła się o blisko100 proc! W III kw. 2007 ze średniej pensji mogliśmy kupić tylko 0,49 mkw. mieszkania. W ubiegłym roku klienci rynku mieszkaniowego mogli również korzystać z dobrych warunków kredytowania.

 

Powyższy wykres pokazuje, jaki maksymalny kredyt może wziąć klient na danym rynku, z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Jak widzimy – możliwa maksymalna wartość takiego kredytu rośnie sukcesywnie od kilku lat.

Chłodne głowy deweloperów?

To co odróżnia obecną hossę na rynku mieszkaniowym od okresu 2006 – 2008, kiedy mieszkania również sprzedawały się jak świeże bułeczki, to fakt, że mimo bardzo dobrej sprzedaży ceny nie rosną dynamicznie. Posiadacze mieszkań kupionych około 10 lat temu doskonale pamiętają nieomal obsesję na punkcie wzrostu cen, która (wspierana przez pośredników kredytowych) przyspieszała decyzję o zaciągnięciu kredytu i kupnie nieruchomości. Mieszkania drożały nieomal z tygodnia na tydzień. Oczywiście zadziałał tu mechanizm tzw. bańki cenowej. Jej pęknięcie było później bardzo bolesne dla wielu posiadaczy mieszkań. Po przecenie wartość nieruchomości mogła spaść nawet o kilkadziesiąt procent.

Obecnie mamy do czynienia z zupełnie inną sytuacją. Cen od dłuższego już czasu są stabilne. Mimo świetnej sprzedaży nie ma mowy o dynamicznych wzrostach. Przykładowo – z danych NBP wynika, że od stycznia 2014 poziom średnich cen mieszkań nowych w Poznaniu (6150/ mkw.) praktycznie się nie zmienił. Jeśli chodzi o Warszawę (7600/mkw.)  czy Kraków (6300/mkw.) – w ciągu trzech lat mieszkania podrożały zaledwie o nieco ponad 200 zł/ mkw.

Dlaczego – mimo bardzo dobrej sprzedaży – ceny mieszkań nie rosną? Najczęściej wskazuje się tu dwa czynniki: wpływ programu MDM i politykę firm deweloperskich. Inwestorzy zdają sobie sprawę, że program państwowych dopłat jest w dużym stopniu odpowiedzialny za koniunkturę, a rzeczywisty popyt jest mniej stabilny, niż może się to wydawać, dlatego po prostu nie chcą „przeszarżować”. Ceny w segmencie popularnym są w dużej mierze dostosowane do limitów MDM, natomiast liczba oddanych mieszkań do rzeczywistego popytu. Dzięki równowadze zapotrzebowania i podaży ceny pozostają stabilne. Inaczej było w latach 2006 – 2008, gdy nakręciła się bańka popytowa, a wystarczającej liczby lokali nie było. Klienci decydowali się kupować dosłownie „dziury w ziemi”. W efekcie mieszkania drożały bardzo szybko.

Koniec „żniw” dla deweloperów?

Nic nie może wiecznie trwać – jak śpiewała Anna Jantar. Prawda ta odnosi się również do rynku deweloperskiego. Wiele wskazuje na to, że obecna hossa powoli zbliża się ku końcowi, a firmy mogą znaleźć się w sytuacji nadpodaży, której chciały uniknąć. Wszystko dlatego, że po pierwsze: zbliża się finisz programu MDM. Pieniądze z dopłat szybko się kończą, w tym roku pula jest już wyczerpana i prawdopodobnie (jeśli tempo rezerwacji będzie tak wysokie jak obecnie) w pierwszym kwartale 2018 nie będzie już środków z MDM w ogóle. Program realnie przestanie funkcjonować, a tym samym skończy się jeden z głównych motorów popytu na rynku mieszkaniowym. Druga sprawa to pogorszenie warunków kredytowania. Pamiętajmy o tym, że już w tym roku minimalny wkład własny kredytów mieszkaniowych wynosi 20 proc. Co prawda można uzyskać kredyt z niższym wkładem, ale pod warunkiem przedstawienia dodatkowych zabezpieczeń, co zwiększa ogólny koszt. Myśląc o zakupie 50 mkw. w Warszawie, przy obecnych cenach trzeba dysponować wkładem na poziomie około 70 tys. zł.

Do tego dochodzi poważne ryzyko wzrostu stóp procentowych, a więc pogorszenie zdolności kredytowej i wzrost rat kredytów. Co prawda na razie Rada Polityki Pieniężnej nie zdecydowała się na podniesienie najniższych w historii stóp i deklaruje, że nie stanie się to w tym roku, ale w perspektywie zapewne do tego dojdzie, zwłaszcza że skończył się definitywnie okres niskich cen i znów mamy inflację. W perspektywie klientom indywidualnym będzie coraz trudniej o kredyt mieszkaniowy. To musi przełożyć się na spadek popytu. Ceny mieszkań znajdą się pod presją spadkową. Taki scenariusz najmocniej może zrealizować się w 2018 r. kiedy definitywnie skończy się program MDM. Na razie firmy deweloperskie wydają się nie tracić optymizmu. Co prawda w 2016 r. nieznacznie spadła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto ( do 85497 mieszkań, tj. o 1,2%), ale za to o blisko 10 proc. wzrosła liczba uzyskanych pozwoleń na budowę (ponad 106 tys. lokali). Może to świadczyć o tym, że branża deweloperska nadal wierzy w popyt i umiarkowany wpływ niekorzystnych czynników na rynek.

Słowa kluczowe

czy mieszkania będą tanieć w 2017, prognoza cen mieszkań 2017, ceny nieruchomości prognozy długoterminowe, rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce, mieszkania od deweloperów, rynek mieszkaniowy w Polsce, stabilne ceny mieszkań