Szukamy mieszkania na rynku pierwotnym - od czego zacząć?

,

Zdjęcie artykułu Szukamy mieszkania na rynku pierwotnym - od czego zacząć?
Poszukiwanie mieszkania przez osoby, które chcą kupić „własne M” to działalność niełatwa. Właściwie można ją porównać do drugiego etatu, który oprócz normalnej pracy, czasowo na siebie bierzemy. Musimy się nastawić, że zanim trafimy na „to jedno”, obejrzymy wiele najróżniejszych nieruchomości, przejrzymy wiele ofert i wzorów umów. W tym tekście chcemy dać Wam kilka cennych rad, które pomogą nieco skrócić czas poszukiwania i wyszukać odpowiednią ofertę.

Oszacuj możliwości finansowe

Jeśli dysponujesz kapitałem, określ jaką jego część możesz przeznaczyć na zakup i – w jakim czasie możesz go zgromadzić (np. „wyciągnięcie” środków z lokaty, kapitał ze sprzedaży innej nieruchomości). Jeśli finansujesz zakup kredytem, jeszcze przed wizytą w banku postaraj się samodzielnie oszacować swoją zdolność kredytową i ogólnie poprawić kondycję finansową. W tym celu uzyskaj o raport na swój temat w Biurze Informacji Kredytowej, spłać wszelkie pozostałe pożyczki i kredyty, ewentualnie zadbaj o to, by raty były spłacane na czas. Dobrze względnie ograniczyć wydatki. Bank przed decyzją kredytową będzie chciał wglądu w historię twego konta. Wstępnie oszacuj własną zdolność kredytową – np. korzystając z dostępnych w intrenecie kalkulatorów – jednak pamiętaj, że jest to informacja tylko szacunkowa, do której należy podchodzić z ostrożnością. Określ wysokość kapitału własnego, który jesteś w stanie wyłożyć. Następnie zasięgnij wstępnych informacji w bankach na temat wysokości potencjalnego kredytu, który masz szansę dostać. Jeśli kwota jest zbyt mała, szukaj dodatkowych zabezpieczeń. Mogą nimi być np. - hipoteka na dodatkowej nieruchomości bądź też współkredytobiorca, który przystąpi do zobowiązania.

Określ priorytety

Przed poszukiwaniem mieszkania powinieneś zdawać sobie sprawę po co i dlaczego chcesz je kupić. Na jaki okres? Czy ma być to nieruchomość na własny użytek, czy traktujesz zakup inwestycyjnie? Czy ma być to mieszkanie na tzw. start, czy też patrzysz perspektywicznie i chcesz kupić nieruchomość, która będzie ci służyć przez wiele lat – np. w sytuacji, gdy powiększy się rodzina? Określenie priorytetów to bardzo ważny element, który zawęża nam pole poszukiwań. Jeśli np. myślisz o mieszkaniu długoterminowo, bierzesz pod uwagę zmianę sytuacji rodzinnej, będziesz oczywiście szukał nieruchomości większej, w budynku z windą lub na niższej kondygnacji. Jeśli myślisz o mieszkaniu dla singla, mogą cię zadowolić małe dwa pokoje albo nawet kawalerka. Niezależnie jednak, jakie rozwiązanie przyjmiesz i pomimo tego, że kupujesz mieszkanie na własny użytek, powinieneś pamiętać o podejściu inwestycyjnym. Zakup nieruchomości to inwestycja, która ma dawać duże prawdopodobieństwo zachowania kapitału i możliwości dodatkowego jego pomnażania – np. z wynajmu. Twoje mieszkanie powinno więc być na tyle atrakcyjnie zlokalizowane i postawione w takiej technologii, by za 30 lat było warte  więcej oraz byś nie miał problemów z wynajmem. Kwestia umiejętnego wyboru nieruchomości to temat na kolejny artykuł albo i książkę, generalnie jednak pamiętaj o tym, poszukując mieszkania.

Rynek pierwotny czy rynek wtórny?

Jeśli masz określone wstępne priorytety – wiesz dla kogo i na jak długo ma być to mieszkanie, znasz jego potencjalny metraż, dodatkowo zawęź pole wyboru decydując się albo na rynek pierwotny – czyli mieszkania nowe, albo na rynek wtórny – z mieszkaniami używanymi. Dzięki takiemu zawężeniu, nie będziesz tracił czasu na przeglądanie zbyt wielu niepotrzebnych ofert. Rynek pierwotny, czy rynek wtórny? Każda z tych opcji ma swoje wady i zalety. Mieszkania nowe są po prostu nowe. Powinny więc przez dłuższy czas nie wymagać dodatkowego wkładu finansowego, jednak pamiętaj, że do ceny zakupu lokalu w standardzie deweloperskim (a taki spotyka się u nas najczęściej) będziesz musiał doliczyć dodatkowo koszty wykończenia. Nowe osiedla mają tę przewagę nad rynkiem wtórnym, że są po prostu nowocześniejsze. Spotyka się tam wygodniejsze rozwiązania. Wyższy jest standard części wspólnych, wykończenie klatek schodowych, elementów małej architektury itp. Nowe budynki zazwyczaj mają windy, a mieszkania – balkony. Nawet w budownictwie popularnym spotyka się parkingi podziemne. Częściej są to obiekty wyposażone  w monitoring, ochronę itp. W wersji o podwyższonym standardzie zdarza się hol, recepcja, a na terenie osiedla dodatkowe obiekty rekreacyjne – np. miejsce na grilla, ogród zimowy itp.

Z kolei rynek wtórny kusi głównie ceną i świetnymi lokalizacjami. Mieszkania używane są zazwyczaj tańsze i często lepiej położone – zwłaszcza w porównaniu do budownictwa nowego w segmencie popularnym. Jeśli są w dobrym stanie technicznym, nie wymagają natychmiastowego wkładu finansowego, za to pozwalają od razu na wyprowadzkę. Z drugiej strony – lokal z rynku wtórnego, choćby z racji że jest starszy, w dłuższej perspektywie może pochłaniać większe środki związane z remontami, zwłaszcza jeśli jest postawiony w starszej technologii. Mieszkania używane w mniej popularnych typach budownictwa (np. wielka płyta), czy też ogólnie w budynkach o gorszym stanie technicznym mogą też mocniej tracić na wartości.

Lokalizacja i poznanie rynku

Lokalizacja to słowo klucz na rynku nieruchomości. Nie ma chyba ważniejszego parametru, jeśli kupujemy w celach inwestycyjnych, a taki cel powinien przyświecać każdemu – także jeśli kupuje mieszkanie wyłącznie na własny użytek. Od wyboru dobrej lokalizacji w dużej mierze zależy przyszła wartość nieruchomości. Oczywiście najdroższe i w największym stopniu gwarantujące zachowanie wartości są lokalizacje w centrach miast. Takie mieszkania mają też największy potencjał pod wynajem. Nie musisz jednak decydować się na bardzo drogie centrum miasta. Także oddalone dzielnice mogą być atrakcyjne – np. z uwagi na tereny zielone, rekreacyjne, dobre połączenia drogowe, czy też nowe, planowane inwestycje. Określ też, co w sąsiedztwie będzie dla ciebie ważne. Jeśli szukasz mieszkania dla rodziny – sprawdź, czy w okolicy są np. przedszkola. Braki w niezbędnej infrastrukturze to często wada oddalonych osiedli na rynku pierwotnym. Pod tym względem przewagę ma rynek wtórny.

Jeśli już określiłeś wstępnie, jakie rejony miasta cię interesują – zapoznaj się ze średnimi cenami. W tym celu możesz skorzystać z ogólnodostępnych raportów – np. NBP, Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich, gdzie podane są średnie i mediany cen dla najważniejszych miast. Możesz też po prostu przejrzeć oferty u pośredników i w ten sposób określić przeciętne stawki dla danej lokalizacji.

Samemu czy z pośrednikiem?

Kolejna ważna kwestia, na którą musisz znaleźć odpowiedź: czy podejmujesz się samodzielnego poszukiwania mieszkania, czy też zdajesz się na opiekę pośrednika/doradcy? W drugim przypadku – jeśli wybierzesz rzetelną firmę – powinieneś znacznie zaoszczędzić czas, który normalnie musiałbyś poświecić na wertowanie ofert i wizyty na miejscu. Pośrednik poszuka odpowiednich nieruchomości za ciebie i, jeśli jest rzetelny, załatwi szereg formalności – umówi wizytę, pomoże w negocjacjach ceny, sprawdzi stan prawny nieruchomości, zbierze wszelkie dokumenty (przedstawi ci listę dokumentów, które masz dostarczyć), umówi spotkanie w sprawie „przepisania” mediów, zorganizuje notariusza. Zrobi to, jeśli jest uczciwy. Ile za to mu zapłacimy? Prowizja dla pośrednika wynosi zazwyczaj około 2,5 – 3 proc. od wartości transakcji. Pobiera on ją od obu stron. Czy warto się decydować na pośrednika? Jeśli zależy nam na czasie i nie mamy go wystarczająco dużo, by samodzielnie szukać mieszkania – na pewno tak – pod warunkiem jednak, że wybierzemy mądrze. Najlepszą formą weryfikacji będzie tzw. poczta pantoflowa, w dzisiejszym wirtualnym świecie o ogromnym zasięgu. Wystarczy wpisać na Facebooku pytanie o dobrego pośrednika, a na pewno ktoś ze znajomych, kogoś wartościowego nam poleci.

 

Słowa kluczowe

rynek pierwotny, kupno mieszkania z rynku pierwotnego, mieszkanie od dewelopera, kupno mieszkania od dewelopera krok po kroku, pytania do dewelopera przed kupnem mieszkania, zakup mieszkania od dewelopera koszty, kupno mieszkania od dewelopera na co zwrócić uwagę, rynek pierwotny czy rynek wtórny, mieszkanie od dewelopera